事業(yè)單位公共基礎(chǔ)知識(shí)：建筑物區(qū)分所有權(quán)

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在事業(yè)單位考試中，民法模塊向來是法律重難點(diǎn)的交匯區(qū)、民法模塊多、知識(shí)點(diǎn)雜，所以很多考生容易弄混，其實(shí)民法的很多考點(diǎn)都是非�；�礎(chǔ)的知識(shí)點(diǎn)，今天小編就帶大家一起看一看建筑物區(qū)分所有權(quán)的考點(diǎn)。

一、概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)，指區(qū)分所有建筑物的所有人對建筑物的復(fù)合共有權(quán)。

二、內(nèi)容

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容如下：

①對區(qū)分所有建筑物的專有部分享有專有權(quán);

②對區(qū)分所有建筑物的共有部分享有共有權(quán);

③對區(qū)分所有建筑物的管理享有成員權(quán)。

三、專有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

四、共有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)

①一般規(guī)定

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標(biāo)的物全體業(yè)主共同享有的不可分割的共同共有權(quán)。其權(quán)利人為全體業(yè)主。確定共有部分的一般規(guī)則是“建筑物專有部分以外”的部分都是“共有部分”，主要的部分是：建設(shè)用地使用權(quán);建筑物基本構(gòu)造部分;車庫車位(不含設(shè)置專有權(quán)的車庫車位);道路;綠地;會(huì)所;其他公共場所;公用設(shè)施;物業(yè)服務(wù)用房;樓頂平臺(tái);外墻面;維修資金;共有部分產(chǎn)生的收益。

業(yè)主對建筑物共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

②特殊建筑物所有權(quán)歸屬

a.道路。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

b.綠地。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

c.車庫、車位。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。確定車位和車庫的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同確定。具體情況如下：

Ø通過出售和附贈(zèng)取得車庫和車位，其所有權(quán)歸屬于業(yè)主。

Ø車庫和車位出租的，所有權(quán)歸屬于開發(fā)商，業(yè)主享有使用權(quán)。

Ø占有共有道路或者其他場地建立的車位，屬于全體業(yè)主共有。

d.維修資金。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

維修資金必須�？顚Ｓ�，不得挪為他用，也不得作為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)，以此承擔(dān)民事責(zé)任。維修資金的籌集和使用是重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論決定，不得擅自進(jìn)行。

e.共有收益。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將這些收益作為自己的經(jīng)營收益，侵害全體業(yè)主的權(quán)利的，構(gòu)成侵權(quán)行為。

③費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配原則

業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)共有部分的正常費(fèi)用，合理分推。共同費(fèi)用包括：日常維修費(fèi)用，更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用，管理事務(wù)的費(fèi)用等。

業(yè)主對建筑物的共有部分享有收益權(quán)，對共有部分收取的收益包括共有部分的天然孳息以及法定孳息。

建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

【例題】

1. (單選題)不屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)組成部分的是( )

A. 專有部分的單獨(dú)所有權(quán)

B. 共有部分的共有權(quán)

C. 因共有關(guān)系所產(chǎn)生的管理權(quán)

D. 通風(fēng)、采光權(quán)

【答案】D【解析】本題考查物權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百七十一條，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)《民法典》第二百七十三條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。由此可知，不屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)組成部分的是通風(fēng)、采光權(quán)。故本題正確答案為D項(xiàng)。

2. (判斷題)建筑物區(qū)分所有權(quán)的人不能稱為業(yè)主。( )

A. 正確

B. 錯(cuò)誤

【答案】B【解析】本題考查物權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百七十一條，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。故本題判斷錯(cuò)誤。

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